服务介绍 - 精品工程

东方之门项目的信息化测绘服务

 

 

东方之门项目立项后,从设计阶段到建设施工阶段,到竣工及后期运营的项目全生命周期中,测绘工作发挥了重要的基础支撑作用,测绘服务跟踪流程如图1所示。

 

图1 东方之门项目测绘跟踪服务流程图

 

测绘跟踪服务工作重点:

(1)日照分析

东方之门分北楼、南楼两部分,是一个外形为门的超高层建筑,总高度达到301.8米,作为园区湖西CBD核心区的标志性建筑,对周边居民楼的日照影响,关系到老百姓的民生和社会安定,因此准确、权威的日照分析数据对于规划审批工作尤为重要。

园区测绘作为园区规划管理指定的技术支撑单位,承担了园区开发建设二十多年来的所有商业、住宅项目的日照测量和分析工作,技术成熟,经验丰富,在东方之门建设过程中发挥了重要的作用。

①建筑主体建模。根据委托方提供的资料确定各幢楼的层高、±0(即黄海标高)、及架空层的高度,利用立面图、剖面图、分层平面图绘制出各幢建筑的外围图,并且要注意顶层是否有女儿墙、晒台、退台、电梯井、水箱、屋顶是否是斜坡等,所有高度不同的位置均要绘制出图。如图2所示。

 

                                              

图2  东方之门日照分析模型效果

②窗户线的绘制。根据委托方提供的分层平面图绘制出窗户线,标出楼层和窗台高度(同一编号的窗户宽度、窗台高、位置在不同楼层宽度不一致时要分别绘制出来)

图3 东方之门日照单体窗户位置图

③日照分析。高层建筑的主楼和裙房应作为一个整体进行日照分析。“居室”是指卧室、起居室(也称厅)、书房。一个居室有几个朝向的窗户的,以主要朝向的窗户作为日照范围,其他朝向的窗户不计;有两个主要朝向的窗户,以大的窗户作为日照范围。阳台计算基准面则根据相关技术文件的进行确定。

④成果文件

 

图4 东方之门日照分析成果(部分)

 

(2)容积率预算

①项目简述

房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

容积率是指项目规划建设用地范围内的全部建筑面积与规划建设用地面积之比。计容范围由当地规划主管部门确定。

②项目要求

建筑面积预算应执行的技术标准有:

l 中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005;

l 建设部2002年5月发布执行的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号);

l 2006年12月12日发布执行的《苏州工业园区住宅区规划设计技术规定(试行)》;

l 关于印发《苏州工业园区住宅区规划控制技术规定》补充规定的通知。

③内业方法流程

a. 作业准备:

首先明确委托方的要求,确定项目的位置以及待预算项目的大概情况,查验委托方提供的资料是否齐全,各幢房屋方案图(包括各层平面图,立面图,剖面图,细部大样图等)及数字盘片。以及物业、公建用房设置情况。

b.作业过程

a) 对委托方提供的所有图纸进行审阅,注意房屋的平面示意和立面示意的一致性,对图纸表示不清、图纸上不能明确的,或需增加详图的,可邀请委托方建筑工程师或设计师进行答疑,通知委托方及时修改,并重新提供蓝图和相应数字盘片。

b)先对总图进行一番查看,找找有没有规律的东西,如:是否有镜像楼幢,是否有相同户型拼接的单元等,单幢建筑外围比较复杂时,看是否有规律可循,可否采取复制的办法减少工作量。

c)从标准层开始做起,然后利用标准层平面逐步向上或向下进行修改计算。过程中主要考虑上层对下层的影响,最顶层一定要看楼顶层对其是否有影响。

d)阁楼的做法,建议是在屋顶层上通过屋脊线和坡度比先计算出2.20米的位置,并在屋顶图上画出来,然后再拷贝到各楼层上直接截取出套型图。

e)利用各幢各层平面图,加上设计保温层厚度(以50px计算),绘制得到各幢各层外围图。

f)利用外围图计算各幢总建筑面积。利用各层外围图分类型统计出各部分建筑面积,并汇总各幢总建筑面积。

g)各类面积的计算必须独立计算两次。

h)生成成果报表。详细说明建筑面积计算过程。

i)建筑面积预算中,切不可自作主张,断章取义,碰到问题还是集中讨论,商量一致意见后才可执行,避免问题发生

g)熟读规范,做到碰到问题马上就能对上号,新规则一定要及时更新

c.规划电子报批。

④成果提供

l 容积率核算封面说明

l 项目容积率核算汇总表

l 首层、地上建筑面积汇总表

l 项目总平面图

图5 东方之门容积率预算成果图(部分)

 

(3)房产预算

①项目简述

房屋预算面积是商品房期房办理商品房预售证销售时,根据国家规定,由当地房产主管部门认定具有测绘资质的房产测量机构,依据规划建设主管部门核准的建筑施工图,按国家有关规定合法计算房屋建筑面积,是开发商销售房屋建筑面积的依据。

②项目要求

房产预算应执行的技术标准有:

l 《房产测量规范》第1单元:房产测量规定GB/T 17986.1-2000;第2单元:房产图图式,GB/T 17986.2-2000。

l 建设部2002年5月发布执行的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)。

l 苏州市房产管理局文件2006年12月发布执行的《苏州市房屋权属登记面积计算规则》(苏房政[2006]8号)。

③内业方法流程

a.作业准备

首先明确委托方的要求,确定项目的位置以及待预算的大概情况,查验委托方提供的资料是否齐全,主要包括土地证复印件、该小区规划批准总平面图、规划批准书、公安编号、地名批复、日照分析报告、变更单。各幢整套规划(审图)批准建筑施工图(包括各层平面图,立面图,剖面图,细部大样图等)及数字盘片。开发商拟定的该小区各幢房屋的公用建筑面积分摊办法,阳台封闭情况,以及物业、公建用房设置情况。收集与该项目有关的测区的地形图资料、竣工图资料及或有的此前已完成的该项目房产测量资料,以保证各次房产测量的延续性。

b.作业过程

(a)对委托方提供的所有图纸进行审阅,注意房屋的平面示意和立面示意的一致性,对图纸表示不清、图纸上不能明确的,或需增加详图的,可邀请委托方建筑工程师或设计师进行答疑,通知委托方及时修改,并重新提供蓝图和相应数字盘片。

(b)先对总图进行一番查看,找找有没有规律的东西,如是否有镜像楼幢,是否有相同户型拼接的单元等,单幢建筑外围比较复杂时,看是否有规律可循,可否采取复制的办法减少工作量

(c)从标准层开始做起,然后利用标准层平面逐步向上或向下进行修改计算。过程中主要考虑上层对下层的影响,最顶层一定要看楼顶层对其是否有影响。

(d)阁楼的做法,建议是在屋顶层上通过屋脊线和坡度比先计算出2.20米的位置,并在屋顶图上画出来,然后再拷贝到各楼层上直接截取出套型图。

(e)不能只用电子图作业,应结合纸图作业,如发现不一致,应马上弄明原因,原则上以纸图为准。

(f)要保持所绘房屋各层的套型图关联性,不可出现相同边长,相图户型,数据上却不一致的情况。应该是先做好一个标准层套型图,然后拷贝标准层套型图逐层修改变化处。

(g)根据委托方提供的图纸绘制出各类套型图,阁楼根据立面、剖面图确定层高在2.2米以上的部分,并计算各套套内建筑面积。

(h)利用各幢分层平面图,绘制各幢各层套型拼接图。

(i)利用各幢各层平面图,设计墙厚内外表面加50px粉刷层厚度,绘制得到各幢各层外围图。

(j)将所绘制外围图与套型拼接图进行比较,校对内外是否相差半个墙的厚度。利用外围图计算各幢总面积。

(k)确定各幢共有部分和分摊办法后,填写各幢房屋分摊面积认定表,并经委托方盖章签字确认后,再进行各幢公用建筑面积的分摊计算。

(l)计算出每幢房屋各套建筑面积,并求和得到每幢房屋的预算总建筑面积。

(m)各类面积的计算必须独立计算两次。

(n)生成成果报表。填写测量说明,详细说明建筑面积计算过程。

(o)备注中应注明:

     l 不满足日照要求的套数

     l 依据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005核查容积率面积。

     l 房产面积预算中,切不可自作主张,断章取义,碰到问题还是集中讨论,商量一致意见后才可执行,避免问题发生。

(p)熟读规范,做到碰到问题马上就能对上号,新规则一定要及时更新。

c.成果提供

l 房产预算封面说明。

l 每幢分户建筑面积成果表(包括套内建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积)。

l 每幢房屋的分层分户套型图,标注边长尺寸,标示共有部分。

l 整个小区的房屋各部分面积分类汇总表和户数汇总表(含计容和不计容面积汇总)。

l 经委托方确认后的分摊面积认定表。

图6东方之门房产预算成果图(部分)

 

d.成果自检